Чем квартиры в Дубае удивляют иностранцев

Что такое устаревший фонд по-дубайски, чем частные застройщики отличаются от государственных, как девелоперы привлекают клиентов, а на чём стараются «схитрить»… Вместе с экспертом рынка недвижимости ОАЭ разбираемся в деталях, которые удивляют иностранных покупателей.

О нюансах рынка недвижимости Дубая рассказывает директор компании AХ Capital Виктория Шабалина, которая работает в сфере недвижимости в ОАЭ с 2009 года.  

10-летняя квартира – устаревший жилищный фонд

С 2015 года поменялись требования к пожарной безопасности. Уже официально запрещено использовать ранее одобряемые материалы, так как стандарты повысились. Войдя в здание, построенное до 2010-2012 года, вы почувствуете, что это другое качество. Может быть, квартиру там можно купить дешевле, но в плане обслуживания и ремонта это всё-таки другой уровень. По местным меркам, дом, построенный 10-15 лет назад, – устаревший фонд.

Квартира в здании Marina Gate в Дубае, которое возводится по новым строительным стандартам

Застройщики дают выгодные акции и рассрочки

Сейчас в ОАЭ рынок покупателя. Многие девелоперы предлагают такие условия, о которых ещё несколько лет назад нельзя было и мечтать. Государственные застройщики, такие как Emaar, дают беспроцентную рассрочку на два-три года после въезда в готовую квартиру на вторые 50% стоимости жилья. 

Застройщики «хитрят» с метражом для привлечения покупателей

Скидок и акций на рынке недвижимости Дубая много, но к ним надо подходить избирательно. Последняя тенденция – сокращение метража. К примеру, застройщик анонсирует продажи квартир с одной спальней по цене ниже, чем у конкурентов. Но если внимательно рассмотреть предложение, можно заметить, что стоимость квадратного метра такая же, а метраж квартиры – меньше на 10-20%. При этом делают такие планировки, что вы сразу и не почувствуете разницу.

Совсем маленькие застройщики, предлагающие более низкие цены, урезают площадь ещё значительнее – до 40%. Это уже сложно не заметить. Но многие люди просто закрывают на это глаза или же не понимают, почему цена в конкретном проекте гораздо ниже, чем во всех остальных.

Надо знать, что у любого застройщика есть право погрешности на 5% от заявленной площади. Это значит, что если вам обещали квартиру в 100 кв. м, то получить вы должны 95 кв. м или больше (иначе застройщик обязан будет выплатить неустойку).

Возможность перепродажи строящихся квартир регулируется контрактом

В недвижимость Дубая можно вкладываться и на короткий срок. К примеру, купить квартиру на стадии котлована, а когда будет построен каркас – продать. Закон этого не запрещает, но надо очень внимательно читать контракт: условия и возможные ограничения там прописаны. Обычно для того, чтобы иметь право перепродать объект, надо выплатить застройщику от 30 до 50% стоимости квартиры. Эти ограничения были созданы для того, чтобы избежать больших масштабов спекулятивных сделок (максимум был в 2006-2007 годах). Сейчас перепродаж на стадии застройки всё меньше.

Примеры объектов недвижимости в Дубае

Апартаменты в Дубае, ОАЭ
189 430 €

Площадь 73 м2

Ax Capital

Апартаменты в Дубае, ОАЭ
248 930 €

Площадь 66 м2

Ax Capital

Апартаменты в Дубае, ОАЭ
360 000 €

Площадь 75 м2

Ax Capital

Коттедж в Дубае, ОАЭ
526 658 €

Площадь 344 м2

Ax Capital

Вилла в Дубае, ОАЭ
4 854 000 €

Площадь 628 м2

Ax Capital

Апартаменты в Дубае, ОАЭ
429 395 €

Площадь 86 м2

Ax Capital

Апартаменты в Дубае, ОАЭ
3 094 496 €

Площадь 260 м2

Ax Capital

Апартаменты в Дубае, ОАЭ
212 565 €

Площадь 92 м2

Ax Capital

Коттедж в Дубае, ОАЭ
337 406 €

Площадь 180 м2

Ax Capital

Вилла в Дубае, ОАЭ
5 687 704 €

Площадь 1532 м2

Ax Capital

Апартаменты в Дубае, ОАЭ
265 104 €

Площадь 71 м2

Ax Capital

Апартаменты в Дубае, ОАЭ
457 908 €

Площадь 120 м2

Ax Capital

Апартаменты в Дубае, ОАЭ
247 966 €

Площадь 66 м2

Ax Capital

Вилла в Дубае, ОАЭ
11 000 000 €

Площадь 1344 м2

Ax Capital

Апартаменты в Дубае, ОАЭ
187 000 €

Площадь 80 м2

Ax Capital

Апартаменты в Дубае, ОАЭ
130 019 €

Площадь 72 м2

Ax Capital

Апартаменты в Дубае, ОАЭ
1 095 794 €

Площадь 137 м2

Ax Capital

Апартаменты в Дубае, ОАЭ
559 044 €

Площадь 84 м2

Ax Capital

Апартаменты в Дубае, ОАЭ
280 258 €

Площадь 75 м2

Ax Capital

Коттедж в Дубае, ОАЭ
1 092 000 €

Площадь 355 м2

Ax Capital

Квартиры от частных застройщиков дешевле, от государственных – надёжнее

Преимущество крупного государственного застройщика в том, что он развивает площадки комплексно, целыми районами, – Emaar, к примеру, полгорода отстроил: Downtown, Dubai Marina, Greens, Springs, Meadows, Emirates Hills.

У частных девелоперов (а они обычно строят точечно) вы можете купить квартиру дешевле. Но часто вокруг нет хорошо развитой инфраструктуры, парков и т. д. Вам придётся ждать, пока застройщик «что-то когда-то сделает». А ведь именно инфраструктура влияет на спрос арендаторов и размер ставок.

Есть и другие подводные камни покупки у малоизвестных частных застройщиков. Да, цены у них ниже (хотя не всегда). Квартиры, которые крупные девелоперы продают условно за $280 тыс., у небольших фирм можно найти за $120 тыс. Но эти застройщики не проверены, без репутации. Несмотря на регулирование отрасли со стороны государства, есть определённая доля погрешности, например, в качестве материалов, обслуживании здания. И велик риск получить не то, на что вы рассчитывали. Такие компании мы обходим стороной.

Комплекс будет построен в любом случае, тут опасности нет. В Дубае существуют контролируемые государством эскроу-счета проектов. Это значит, что любой покупатель переводит деньги не застройщику, а на счёт конкретного комплекса, мониторинг которого проводится Земельным департаментом. Но любой застройщик по закону имеет 12 месяцев на «форс-мажор» – задержку строительства. Некоторые компании пользуются этим временным коридором.

Как и в любой сфере деятельности, здесь есть исключения. Недавно среди частных компаний появился сильный игрок, явный лидер. Владелец, Робер Бут, был CEO застройщика Emaar в течение 15 лет. В 2014 году он открыл свою компанию, которая строит бутик-квартиры высочайшего качества. В первых зданиях, которые застройщик возводил в спальных районах, Бут лично проверял все апартаменты. Человек очень ответственно подходит к делу и дорожит репутацией. Его проекты находятся в стратегических районах города, с очень резонным ценником, характерным для частных компаний. Хотя есть все основания полагать, что со временем, когда компания закрепится на рынке, цены вырастут. Уже сейчас пошло небольшое повышение.

Лобби в здании от частного застройщика Ellington

Ещё один пример – отличный вариант для инвесторов. В районе Meydan будет «построено» несколько мировых рекордов. Самая большая кристальная лагуна в мире на 7 км, самые большие в мире фонтаны, которые превзойдут фонтаны Дубайского молла, инновационный молл, самый большой в мире искусственный горнолыжный спуск – 1 км. Этот быстро развивающийся район находится под патронажем вице-президента ОАЭ шейха Мухаммеда.

Там есть основной застройщик Meydan Group, есть проект шейха Мухаммеда – District One – и есть несколько проектов, которые реализуют частные застройщики. Например, Ellington, который продаёт здесь свою недвижимость на 15-20% дешевле конкурентов. За счёт этого клиенты имеют колоссальную возможность заработать на естественном росте цен. Ни один уже готовый престижный район такой возможности не даёт. В том же Dubai Marina цены достигли пика, каких-то значимых изменений не предвидится.


Новый проект District One в Дубае

Сделки закрываются за пару часов

Многих иностранцев удивляет, как просто в эмирате заключаются сделки с недвижимостью. Бюрократии здесь нет как таковой. Дубай в процессе полного перехода на Smart system – электронную систему документооборота. Многое можно сделать онлайн. Регистрация сделок в Дубае уже сейчас занимает буквально несколько часов (будет ещё быстрее).

Нет налогов на прибыль и продажу недвижимости

В России, если нерезидент продаёт квартиру в течение пяти лет после покупки, он платит налог в размере 30% на разницу между ценой покупки и продажи. Во многих странах похожие правила игры – но не в ОАЭ. В Дубае нет налога на прибыль и перепродажу недвижимости. Это удивляет и привлекает инвесторов.

Да и расходы на оформление сделки сравнительно невелики. Покупатель платит только регистрационный сбор Земельного департамента (4% от цены объекта). Знаю, что в европейских странах дополнительные платежи могут достигать 20% от стоимости недвижимости.

К тому же в Дубае даже на этом можно сэкономить. Бывает, что застройщики не только дают хорошую рассрочку, но и наполовину или даже полностью оплачивают регистрационный сбор (4%).

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то ещё около 2% уйдёт на комиссию агенту. А на первичке этих расходов нет: услуги риэлтора, который имеет официальные партнёрские соглашения с застройщиком, для покупателя бесплатны. У нас, к примеру, договоры подписаны со всеми основными девелоперами Дубая.

Наследование – по законам вашей страны

Недвижимость в Дубае передаётся в наследство по законам страны резидентства собственника. Если вы гражданин России – то по законам РФ. Единственное исключение – у мусульман это происходит по законам шариата. Правда, как правило, это больше относится к покупателям из восточных стран.  

Для долгосрочной аренды лучше подходит немеблированная квартира

Застройщики Дубая сдают жильё с чистовой отделкой, встроенной кухней (с техникой и без). Всё остальное предлагается отдельно и не во всех проектах. Можно купить полностью меблированную квартиру, но, как правило, это невыгодно. По факту дешевле подобрать мебель самому. И для долгосрочной аренды лучше подходит немеблированная квартира, чтобы съёмщик мог сам выбрать себе интерьер.


Немеблированные апартаменты в комплексе Bluewaters Residences

Апартаменты в гостиницах приносят меньше арендного дохода, чем квартиры

Знаю, что во многих странах сейчас в тренде инвестиции в апарт-отели (комплексы под управлением гостиничных брендов, которые гарантируют собственникам определённый доход). В Дубае такие проекты тоже есть, но прибыль от аренды в них будет ниже, чем в случае с жилой недвижимостью, – 3-4% против 6-8% годовых. Во-первых, юниты в апарт-отелях на 20-30% дороже квартир. Во-вторых, управляющая компания возьмёт около 40% дохода за свои услуги. Гарантированный доход здесь предлагать не принято, а по факту выходит 3-4%.

Главное преимущество гостиничной недвижимости для инвестора – удобство. Да ещё гарантированные две недели отдыха в отеле в любое время года. Номер аналогичной категории собственнику обязательно будет предоставлен.

В гостиничном сегменте тоже можно «словить» интересный для инвестиций вариант. Например, недавно на рынке появилось предложение от Emaar, где начальная цена номера – $220 тыс. Почти все апартаменты уже распроданы. Оно и понятно: известный застройщик, выгодная цена… Бывает, появляются интересные по цене предложения. Надо ловить момент, отслеживать рынок – либо нанять специалистов, которые будут это делать за вас.

Долгосрочная аренда регулируется, посуточная – нет

Наконец, правила игры на рынке аренды Дубая тоже отличаются от российских. У вас есть два варианта получения дохода – долгосрочная или посуточная аренда. Но в случае сдачи объекта резиденту на год и более инвестора ждут нехарактерные для России ограничения.

Так, арендная ставка будет зафиксирована – её так просто не повысишь даже при пролонгации договора. Условия заранее прописываются в контракте. Далее, если вы хотите, чтобы квартиросъёмщик выселился, надо его предупреждать об этом за год. И это допустимо только в случае, если вы намерены недвижимость продать или сами заселиться. Просто так выселить жильца, чтобы сдать объект кому-то другому по более высокой цене, проблематично. На вас могут подать в суд. Конечно, для этого нужно много времени (и большая человеческая обида), но теоретически такая ситуация возможна.

Второй вариант – посуточная аренда через Airbnb и аналогичные ресурсы. В Дубае этот сервис тоже становится популярным, причём никаких государственных запретов или ограничений на этот вид бизнеса не установлено. Компании, которые занимаются сдачей квартир в краткосрочную аренду, как правило, берут 25-30% от прибыли. Но, чтобы зарабатывать на туристах, надо заранее подбирать востребованный у них вариант. Лучше сдаваться будет недвижимость рядом с пляжем. К примеру, рекомендую район Beachfront (Emaar там сейчас строит 27 зданий на искусственном острове), который может дать очень хорошую прибыль от недвижимости. Цены там стартуют от $370 тыс., возможна рассрочка на четыре года.


Новый комплексе Beachfront от крупнейшего застройщика Emaar

Элитная недвижимость Латвии: темпы продаж и лидеры спроса

Эксклюзивные квартиры Риги – товар штучный, не имеющий большой доли на общем рынке продаж. Тем не менее лучшие предложения время от времени находят своего покупателя, несмотря ни на какие перипетии спроса. Наши коллеги из журнала m2 и с портала varianti.lv проанализировали темпы продаж столичной недвижимости стоимостью от €400 тыс. за последние десять лет и выявили флагманов рынка.



Об авторе:
Роман Голубев
Главный редактор журнала «Квадратный метр» и порталов Varianti.lv и BN.ru

За период с 2010 по 2018 год в столице Латвии зарегистрированы 293 покупки квартир, стоимость которых составляла €400 тыс. и выше. В 24 случаях бюджет сделок превысил миллион евро.

Неофициальным флагманом премиального рынка столичных квартир в 2018 году стал жилой комплекс River Breeze Residence. Покупателям в нём предлагаются 48 единиц жилья, и к началу весны прошлого года проданными значилась пятая часть из них. При существующем спросе это хороший результат.

Подтверждением особой роли проекта для элитного сегмента Риги может служить тот факт, что из четырёх совершённых в 2018 году продаж квартир за миллион евро и выше сразу три были зарегистрированы в River Breeze Residence. Успешно начался для него и год нынешний: в комплексе проведены две самые дорогие в первом квартале 2019 года сделки с рижскими квартирами.

Так, в феврале в собственность нового владельца официально перешли апартаменты общей площадью 284,6 кв. м с видом на Даугаву и старый город. Цена покупки (без учёта подземных парковок) составила €1,159 млн. Вслед за этим, в марте, в Земельную книгу была внесена запись о продаже за €720 тыс. двухэтажного таунхауса, располагающегося на первых этажах комплекса. В результате к середине весны доступными для покупателей в River Breeze Residence остались лишь две квартиры, цена которых превышает миллион евро.

Сделки с недвижимостью за €400 тыс. и выше

Данное обстоятельство навело журнал m2 и портал varianti.lv на идею сравнить темпы продаж в River Breeze Residence и в других проектах за последние годы. Для этого были проанализированы сделки с квартирами от €400 тыс. Такую границу для исследования определили исходя из прайс-листа River Breeze Residence: более скромная стоимость имеется здесь лишь у пяти квартир, все остальные дороже. Ну а за точку отсчёта взяли 2010 год: именно с 1 июля в Латвии начала работать программа предоставления видов на жительство нерезидентам, купившим жильё.

Читайте также: Вид на жительство в Латвии за инвестиции. Занимательная статистика за 2018 год

Забегая вперед, скажем, что в редкий год последнего десятилетия доля сделок с квартирами дороже €400 тыс. превышала показатель 0,5% от общего количества продаж.

2010 год

Согласно базе данных Cenu banka, в 2010 году в Земельной книге Риги зарегистрировали 13 сделок с квартирами дороже €400 тыс. Примечательно, что только две из них прошли в первом полугодии, а одиннадцать – после того, как заработала программа предоставления ВНЖ покупателям-нерезидентам. В составляемый нами топ лишь один проект – на улице Аусекля, 4 (реновированный дом плюс внутридворовая новостройка) – попал дважды, в остальных домах было по одной сделке. Продажа дороже миллиона евро случилась в тот год лишь однажды.

2011 год

В 2011 году зафиксированы 22 продажи. Правда, ни одна из них не приблизилась к миллиону евро. Три сделки изучаемой нами ценовой категории были в комплексе Centra nams, на Републикас лаукумс, 3, по две – в домах на улице Аусекля, 4 и улице Алберта, 11. 

2012 год

В 2012 году в столице Латвии за €400 тыс. и дороже продали 37 квартир. Суммы в миллион евро и выше фигурировали в Земельной книге четырежды. На тот год пришлась и считающаяся самой дорогой начиная с 2010 года продажа квартирной собственности – €2,265 млн уплачены за квартиру номер пять на улице Базницас, 26. По три продажи в изучаемой нами категории пришлись на проекты в домах 12 и 16а по улице Антонияс, доме 1 по улице Алберта, по две – на улице Эмила Мелнгайля, 2, Элизабетес, 21а и 12. 

Читайте также: Элитная недвижимость Латвии. Примеры, цены, тенденции

2013 год

Следующий, 2013-й, год стал рекордным – 69 сделок. Иностранное участие в дорогом квартирном сегменте Риги достигло пика. Пальму первенства по продажам перехватили дебютировавшие в тот год вторая очередь «Гипсовой фабрики» (Баласта дамбис, 72) – 13 покупок – и капитально реновированное историческое здание на улице Элизабетес, 21а – 10 сделок. В проекте Skanstes Virsotnes прошли четыре сделки дороже €400 тыс., на улице Эмила Мелнгайля, 2 – две, равно как и в Доме Кемпеля на улице Гертрудес, 23 / Акас, 8 и улице Бривибас, 19. 

Сделок дороже миллиона евро в тот год было три, и все пришлись на «Гипсовую фабрику». Максимум составил €2,1 млн.

2014 год

На 2014-й, год изменения правил получения латвийского ВНЖ (минимальная стоимость недвижимости, позволяющей претендовать на этот документ, поднята до €250 тыс.), пришлось 35 сделок от €400 тыс. Среди лидеров вновь вторая очередь «Гипсовой фабрики» – четыре сделки; в домах на улице Эмила Мелнгайля, 2, улице Пулквежа Бриежа, 21 и в проекте Skanstes Virsotnes – по три; на улице Грециниеку, 24, улице Элизабетес, 3 (проект Elizabeth) и улице Элизабетес, 21а – по две. В тот год прошло три сделки дороже миллиона евро.

Читайте также: Новостройки бизнес-класса в Латвии: последние тенденции

2015 год

Всего 34 сделки. Наибольшее число квартир из этого сегмента продано в проекте на улице Элизабетес, 3 – шесть записей в Земельной книге. Аналогичное число сделок зафиксировано и в сданном в эксплуатацию в тот год комплексе Tal Residence. В «Гипcовой фабрике» на этот раз было пять продаж дороже €400 тыс., в новостройке Skanstes mājas – две. Квартиры за миллион евро и дороже купили пять раз.

2016 год

37 сделок. Бюджет выше €400 тыс. фигурировал в шести покупках квартир в «Гипсовой фабрике». Четыре сделки было проведено в комплексе Centrus (улице Дзирнаву, 81 и 83), продажи в котором шли на тот момент второй год; три – в сданном в 2015 году в эксплуатацию комплексе Club Central Residence (улица Базницас, 18а); по две – в новом проекте Art Luxury House (улица Стрелниеку, 7) и Доме Кемпеля. Сделок дороже миллиона евро было две: в «Гипсовой фабрике» (€1,99 млн) и на улице Элизабетес, 3.

Самый низкий показатель за период с 2010 года пришёлся на 2017 год – 17 сделок. Только во второй очереди «Гипсовой фабрики» было две продажи, в остальных проектах – по одной. Миллионная отметка была превышена дважды – в квартирах на улице Аусекля, 4 и на улице Кугю, 26.

2018 год

Прошлый год завершился подписанием 29 договоров покупки премиальных квартир. На River Breeze Residence пришлись семь из них. В Земельной книге значатся также восемь записей о смене владельца квартир в комплексе на улице Элизабетес, 4. Вот только большинство из них, судя по всему, носили инвестиционный характер: пять договоров зарегистрированы 26 апреля, ещё два – 17 октября. Что касается продаж за миллион евро и выше, то они имели место четырежды: три – в River Breeze Residence (за €1,498 млн, €1,174 млн и €1,047 млн) и одна вторичная – на улице Алберта, 4 (€1 млн).

Проведённые журналом m2 и порталом varianti.lv подсчёты показали, что наибольшее число продаж квартир дороже €400 тыс. за последнее десятилетие в Риге было совершено во второй очереди «Гипсовой фабрики» (29) и на улице Элизабетес, 3 (11). А вот на третье место, если ориентироваться на записи Земельной книги, нынешней весной поднялся River Breeze Residence.

2019-2020 годы

Однако уже в скором времени общая картина обещает измениться. В 2019-2020 годах должен быть сдан в эксплуатацию целый пул премиальных и элитных проектов: Z-Towers, HOFT, LOFT, Club Central Residence II, «Резиденция философов», Merks viesturdārzs, Vilhelma nami, Elizabetes Rezidence и некоторые другие, – которые пополнят квартирное предложение дороже €400 тыс. ещё как минимум 160 такими вариантами. И это не считая того, что в давно сданных в эксплуатацию проектах J5, Magdelēnas kvartāls и Art Luxury House на первичном рынке представлено свыше 50 квартир интересующей нас категории. Конкуренция за покупателей обещает быть серьёзной!

Что ждёт сегмент премиального жилья в ближайшие годы?

Ирина Алазова, руководитель компании Mercury Group:

– Если пытаться прогнозировать, что будет происходить в этом сегменте в ближайшие два – пять лет, то рискнула бы говорить лишь о ближайшем периоде. Пять лет – слишком большой промежуток времени для прогнозов. Очень многое в этом сегменте зависит от законов, которые принимает наше правительство. От того, что происходит в банковской системе. От условий, которые действуют в отношении инвесторов, и от налогообложения. И от того, насколько привлекательными на фоне других европейских государств иностранцы будут считать латвийские условия получения ВНЖ при покупке недвижимости в будущем.

Нам понятно, что квартиры в сегменте от €400 тыс. в большей мере приемлемы для кошельков нерезидентов, являющихся состоятельными людьми, нацеленными на переезд в европейские страны, или инвесторами, готовыми вложиться в объекты такого рода. Безусловно, доля местных среди покупателей квартир высокого уровня есть, и она становится заметнее на фоне низкой количественной базы самих сделок. Но местные клиенты – более сложные.

Те из них, кто подбирает жильё дороже €400 тыс., предъявляют очень высокие требования к нему, к набору достоинств, которыми оно должно обладать. Традиционно хотят пентхаус c очень красивыми видами, качественной отделкой и как можно большим количеством квадратных метров. Как минимум с тремя спальнями. И практически все местные клиенты при поиске дорогих квартир высказывают уверенность в том, что цены в этом сегменте должны быть ниже, чем сейчас просят застройщики или продавцы такого жилья. С этой мыслью клиенты и ведут поиск объектов и торгуются о цене. Покупатель – сложный. Но хорошо, что он есть и покупает, если продавец идёт на значительные уступки.

Предугадать сценарий развития событий, зная, насколько непросто происходят продажи жилья в элитных комплексах, трудно. Те, кто ищет имущество дороже €400 тыс., изучают все имеющиеся предложения и выбирают самое лучшее, по их мнению. Так делают и местные, и иностранцы. При том что число последних за прошедшие четыре года многократно сократилось, особенно претендентов на ВНЖ.

Нерезиденты, желающие получить золотую латвийскую визу, при поиске объекта обязательно держат в уме необходимость платить латвийскому государству в виде пошлины 5% от стоимости недвижимости.

Одно дело купить за €250 тыс. и отдать в госбюджет €12,5 тыс. и совсем другое – за €600 тыс. и фактически подарить €30 тыс. При миллионной сделке размер госпошлины возрастает до €50 тыс. На такие «подарки» соглашаются идти редкие иностранцы, в основном те, кто в дальнейшем планирует переезжать в Латвию и реально здесь жить.

Нужно понимать и то, что такие квартиры – это не объекты для классического инвестирования, которые можно сдать в аренду и получать потом отдачу от вложений. Квартиры дороже €400 тыс. при нынешних арендных ставках не могут обеспечить приемлемую для инвестора отдачу.

К сожалению, радужных настроений в отношении будущего сегмента дорогих квартир Риги пока нет.

Что касается цен, то хочется надеяться на их стабильность. Застройщики люксовых проектов часто интересуются у нас: что делать с ценой, чтобы стимулировать продажи? Опускать? Выбор здесь индивидуален. Сильно опустить цену тоже не всегда возможно. Существует себестоимость строительства, и она в последние годы поднялась. Дома класса люкс строят из дорогих и качественных материалов, внутренняя отделка также требует высоких затрат. Проекты – эксклюзивные, находятся на дорогой земле. Если торговать ниже себестоимости, то это уже не бизнес. Да и не всегда снижение поможет: если квартира стоит €400 тыс. и цену скинут до €300 тыс., это не гарантирует, что моментально появятся хотя бы несколько потенциальных покупателей.

Однозначно только то, что предложение подобных квартир значительно превышает спрос на них. Мне кажется, что в появлении новых проектов этого класса должна наступить некоторая пауза. Хотя у нас и сейчас вызывают удивление те застройщики, которые в данной рыночной ситуации рискнули развивать проекты класса люкс. Возможно, у них есть свои бизнес-планы, в том числе связанные со сдачей этих квартир в аренду, либо другие финансовые расчёты. Что касается продаж, то ни бума, ни значительного их роста, учитывая сегодняшнюю ситуацию в стране и банковском секторе, ждать не приходится.

Лига Кохтанен, директор по продажам компании Baltic Sotheby’s International Realty:

– Успешность продаж в жилых проектах, в которых предлагаются квартиры высокой категории, во многом зависит от месторасположения. Особо тесной связи с указанной минимальной планкой цены в €400 тыс. нет. Предложите сейчас за ещё большие деньги качественную новую и просторную квартиру в тихом центре Риги – и она моментально вызовет высокий интерес, если в комплексе будет обеспечен весь запрашиваемый клиентами сервис.

Если говорить о продукте, расположенном в центре Риги у реки Даугава – будь то Андрейоста, Кипсала или Кливерсала, то здесь жильё дороже €400 тыс. привлекает внимание очень требовательных клиентов. Те из них, кто ставит перед собой задачу приобрести квартиру с видами на Даугаву и старый город, покупают. Остальные принимают решение в зависимости от качественных показателей самого дома и его ближайших окрестностей. Оцениваются все позиции, вплоть до того, насколько хороша детская площадка, есть ли рядом лодочная станция и продуктовые магазины. Идеально, если всё необходимое находится в пешей доступности.

Проекты дорогого сегмента, чтобы получить отклик у покупателя, должны быть с изюминкой. Состоятельные покупатели больше не готовы платить просто за дорогой квадратный метр.

Они желают видеть в месте своего проживания дополнительную ценность. Поэтому и самим застройщикам нужно чётко понимать, кто их клиент и для кого они строят. Для состоятельных семей с двумя детьми должен строиться один проект, а для пар, чьё хобби связано со спортом, – совсем другой. Под назначение проекта и будущих клиентов формируется и остальная программа – продаж, маркетинга, продвижения проекта… Все это нужно продумывать задолго до начала строительства, поскольку с учётом высокоизбирательного спроса потом это сложнее будет делать.

Супермассовых продаж в этом сегменте нет, да никогда и не было. В то же время в центре Риги клиенты как раньше, так и сейчас покупают и за €400 тыс., и за €500 тыс., и за миллион. Только за всеми этими сделками стоит, скажем так, выгодный для покупателя квадратный метр. Сейчас в центре Риги много спрашивают новые квартиры с тремя и четырьмя спальнями и большим перечнем разных достоинств – таких как лифт, если в доме больше двух этажей или имеется подземный паркинг. Два этих момента обычно оставляют за бортом спроса часть капитально отремонтированных домовладений, которые неспособны удовлетворить такие требования. Покупатели согласны платить за удобство и комфорт. В том же тихом центре парковки в большинстве своём стоят от €30 тыс. за место, но если в проекте их значительно меньше, чем квартир, то доходит и до €60 тыс. Что касается новых проектов, то состоятельным клиентам, готовым платить свыше €400 тыс., требуются квартиры площадью от 120 до 200 кв. м, тогда как основная часть предложений с двумя спальнями ограничивается 80-85 кв. м, а с тремя – редко превышает 100 кв. м. А это уже совершенно другой сегмент.

Чтобы повысить число сделок с квартирами дороже €400 тыс., продавцам нужно быть более гибкими. Сегодня сделки происходят в тех проектах или с теми квартирами вторичного рынка, где с продавцами можно прийти к компромиссу по цене. Ведь в реальности люди хотят купить квартиры в проектах классов премиум и люкс по цене бизнес-класса. А к такому подходу готовы не все застройщики. Особенно если они самостоятельно финансируют проект и банки не оказывают на них давления. Такие застройщики часто принимают решение ждать своего клиента, который оценит именно их проект, или сдают квартиры в аренду. Хотя в данный момент проектов высокого класса, которые твёрдо стоят на своей цене, в Риге не так уж много. Самый яркий пример – Magdēlenas kvartāls, где сделки происходят чётко по установленному прайс-листу. Однако нужно понимать, что подавляющий объём сделок совершается здесь по ценам около €300 тыс. Сейчас компания Merks стала строить комплекс Viesturdārzs, в котором акцент делается на близости парка. Посмотрим, как у них пойдут продажи.

Предполагаю, что те застройщики, которые выдержат заявленный уровень, создадут необходимый комфорт для своих жильцов, исполнят обещания и по качеству строительства, и по планировкам, а также обеспечат должное число парковочных мест, постепенно распродадут свои квадратные метры. Несмотря ни на что.

Что касается цен в новостройках премиального сегмента с правильным месторасположением, то в ближайший год они, скорее всего, останутся стабильными. А вот по объектам вторичного рынка, которые когда-то покупались по ценам на 30-40% выше, чем нынешние рыночные, будут вопросы. Вместо них покупатель станет отдавать предпочтение более дружественным по цене проектам с дополнительной добавочной ценностью.

Сегмент классов премиум и люкс переживает глобальную реструктуризацию спроса. Уже вряд ли стоит ждать новой волны эффекта от продолжающей действовать программы предоставления ВНЖ иностранным покупателям латвийской недвижимости. Катализатора, который стимулировал продажи, больше нет. Сегмент стал на 80-90% местным. Правда, если ориентироваться на уровень средних зарплат местных жителей, то доля тех из них, кто способен купить квартиры дороже €400 тыс., относительно невелика. Тем не менее они есть. Значит, нужно работать с местными клиентами и больше концентрироваться на открытии новых рынков сбыта и привлечении покупателей из Европы, в том числе Скандинавии, и из других регионов.

Фото: предоставлены автором, pixabay.com